Всё об управляющих компаниях

[Гость AK-47]

1. Может ли в ТСЖ обьединиться сразу несколько домов? Конкретизирую - я живу в панельной двухподьездной девятиэтаке - рядом еще 3 девятиэтажки - близнеца, построенные с разницев в несколько лет.

ТСЖ может объединять собственников нескольких домов. У такого ТСЖ будет один общий исполнительный орган во главе с председателем. Таким образом можно экономить на издержках. Но! Такие крупные ТСЖ, объединяющие несколько домов, - исключение. Дело в том, что штат обслуживающего персонала будет уже достаточно большой, как и бюджет. Ведь он складывается не только от поступлений с тарифа за содержание и ремонт, но и от поступлений платы за коммунальные услуги (вода, тепло и электричество). В состоянии ли будет такое ТСЖ переварить поток в 1-1,5 млн в месяц? УК с профессиональными экономистами и бухгалтерами - в состоянии переварить поток и куда больший.

2. Если такое обьединение в ТСЖ возможно - то будет ли у каждого дома собственный лицевой счет, или все деньги пойдут в общий котел - будет создан единый лицевой счет ТСЖ?

Деньги, скорее всего, пойдут в общий котел, как и в случае с УК.

3. На сколько я помню по практике создание ТСЖ на Мира - 62, они вначале создали ТСЖ - юридически, но еще какое-то время обслуживались УК "Комфорт" и лищь потом отказались от услуг УК. Если согласиться с тем, что обслуживание сторонней УК обходиться дешевле, то каким образом будут юридически оформляться такие отношения между несколькими домами, входящими в ТСЖ и внешней управляющей компанией?

На основании общего договора между ТСЖ и УК. ТСЖ уполномочивает УК исполнять свои функции. Но у ТСЖ в Уставе должно быть закреплено право на заключение таких договоров за Председателем, иначе для принятия такого решения придется созывать собрание собственников жилья со всех домов, входящих в ТСЖ. А это весьма затруднительная процедура для любого исполнительного аппарата.

4. А если жители одного из домов захотят выйти из ТСЖ - создать своё собственное, или вернуться к прежнему способу обслуживания и управления, такое возможно?

Вспоминаем способы управления домами по ЖК РФ и выбираем в любой момент времени тот, который больше всего по душе.

5. Я не бухгалтер, не экономист, поэтому от меня ускальзнула истина относительно налогооблажения ТСЖ, единственное что я понимаю, что в конце года на счету ТСЖ не должно остоваться никаких средств, иначе они будут облагаться налогом. Тогда каким образом в ТСЖ будут скапливаться деньги на капитальный ремонт кровли, замену лифтового хозяйства и т. д. ?

Оставаться они могут сколько угодно, с них просто налог на прибыль возьмут и все. Но в ТСЖ практика сбора средств на капремонты несколько иная: созывается собрание собственников, на котором говорится, что требуется ремонт (капитальный или косметический) чего-либо, и он будет стоить столько-то. С каждого собственника пропорционально его площади требуется сдать на ремонт столько-то. Деньги в кассу ТСЖ не оприходуются, а платятся напрямую исполнителю. Так можно избежать лишнего налогообложения, но каждому собственнику квартиры придется одномоментно раскошелиться на крупную сумму. Это неудобно. Поэтому резервный фонд интереснее, но с него надо платить налоги. К тому же резервный фонд можно на время размещать в качестве депозита в банке, что компенсирует налоги.

Вопрос на самом деле очень четкий и однозначный "Могут ли жильцы дома, обслуживаемые управляющей компанией, истребовать эти самые 5% с прибыли УК, обслуживающей их дом"?

Ответ однозначный - нет. Но требовать с вас 5% на капремонт, когда правительство выделяет на капремонт 100% требуемой суммы - это называется мошенничеством. На вас хотят навариться эти самые УК. Им придут деньги на капремонт строго по сметам с контролем освоения, а они хотят на этом заработать, аот и думают, что население по дурости (по незнанию) им эти деньги принесет. Вообще-то подсудное дело.

[Гость Sea_soul]

Отчисления в резервные фонды являются основанием для признания их расходами и исключаются из налогооблагаемой базы. Под налогообложение попадают лишь при условии неполного освоения средств фонда в сроки, на которые этот фонд резервируется. В любом Уставе создание таких фондов оговоривается наряду с отчислением в них части (в %) выручки (называйте это инвестиционной составляющей, сути дела не меняет).

[Гость AK-47]

Не вопрос. Но УК, ТСЖ, как и многие организации создаются мягко говоря по одному трафарету и в Уставах зачастую не прописано создание каких-либо фондов. Люди просто не подозевают, что создавать такой фонд нужно с самого начала, а не столкнувшись с проблемой капитального ремонта. Ведь если такая проблема возникнет, формировать фонды будет уже поздно.

 

Отчисления в резервные фонды являются основанием для признания их расходами и исключаются из налогооблагаемой базы. Под налогообложение попадают лишь при условии неполного освоения средств фонда в сроки, на которые этот фонд резервируется. В любом Уставе создание таких фондов оговоривается наряду с отчислением в них части (в %) выручки (называйте это инвестиционной составляющей, сути дела не меняет).

Дело в том, что резервный фонд на то и резервный, чтобы создавать его на всякий случай. Конечно, теоретически капремонт можно зарегламентировать и запланировать, исходя от даты предыдущего капремонта или постройки здания. Но подумай сам, когда ты последний раз видел, чтобы в твоем доме делали капремонт чего-нибудь? А ведь он наверняка уже должен был состояться и может быть и неоднократно. И так в случае с большинством домов. Капитальный ремонт более-менее планировать можно только в случае с новыми домами, потому что знаешь когда чего было запущено и в каком состоянии изначально находилось и находится. Вот для этого можно создавать резервный фонд. А для всякого старья государство для этого приняло решение выделять деньги на капремонт при выборе способа управления домом. Чтобы потом ТСЖ или новые УК, созданные для управления этими домами, могли планировать следующие капремонты и обеспечивать их финансирование самостоятельно.

[Hulig@n]

С точки зрения руководителя организации, являющегося одновременно собственником 100% Уставного капитала, УСН по 6% с выручки выгоднее, так как позволяет не отслеживать расходование средств ;) Но это так, отвлечение от темы ;)

 

Меньше заморочек согласен, но насчет выгоднее - не факт. Если эти 6 % лишние, то безусловно.

 

А если грамотно построить сисетему доходов - расходов, то 15 с разницы куда привлекательнее выглядит.

 

 

И еще не совсем понял вот какой момент:

 

что мешает порядочной УК или толковому председателю ТСЖ, которые обслуживают несколько БОЛЬШИХ домов, открыть для каждого дома свой расчетник и вести учет бабла и расходов по каждому дому самостоятельно ?

 

Расходы на открытие счета - минимальные, обслуживание тоже не сказать, что сильно много.

 

Один минус, что все очень прозрачно и легко отследить куда чьи деньги ушли, я правильно понимаю ?

[Гость AK-47]

А если грамотно построить сисетему доходов - расходов, то 15 с разницы куда привлекательнее выглядит.

Конечно. Но тут уже жестко любой расход должен отслеживаться и обосновываться как расход в рамках вида деятельности, а не из прибыли. В случае с 6% УСН на расход бабла можно вообще не смотреть.

 

что мешает порядочной УК или толковому председателю ТСЖ, которые обслуживают несколько БОЛЬШИХ домов, открыть для каждого дома свой расчетник и вести учет бабла и расходов по каждому дому самостоятельно ?

Чем больше домов, тем больше расчетных счетов, так? Сколько бухгалтеров должно обслуживать все расчетные счета? К тому же, если речь идет о приобретении какой-то техники или выплеате зарплаты персоналу, то че, скаждого счета брать по немногу? Смысл? Достаточно вести учет начислений и контролировать оплату. Не обязательно держать на каждый дом отдельный р/с. К тому же клиенты или члены ТСЖ без пояснительных записок просто запутаются в цифрах.

 

Один минус, что все очень прозрачно и легко отследить куда чьи деньги ушли, я правильно понимаю ?

Как раз один р/с прозрачнее, чем десять. Если говорить про ТСЖ. А с УК ситуация такая, что в деятельность предприятия клиенты вмешиваться права не имеют. Клиенты могут получить отчет о деятельности УК на ежегодном общем собрании собственников жилья. Изменено 8 января, 2009 пользователем AK-47

[Лерика"]

так подождите, разве у домов обслуживаемых УК нет "персональных" лицевых счетов?

[Гость AK-47]

Не надо путать лицевые счета с расчетными. Лицевой счет - это лишь запись в журнале (электронном или бумажном). По каждому дому такой журал ведется. Для внутреннего пользования.

[Лерика"]

Не надо путать лицевые счета с расчетными. Лицевой счет - это лишь запись в журнале (электронном или бумажном). По каждому дому такой журал ведется. Для внутреннего пользования.

 

а это значит деньги, собранные с жильцов всех домов, обслуживаемые одной УК, сливаются в общий "котел"?

Изменено 9 января, 2009 пользователем Лерика

[Гость AK-47]

а это значит деньги, собранные с жильцов всех домов, обслуживаемые одной УК, сливаются в общий "котел"?

А как иначе? Как ты думаешь, сколько в настоящий момент можно собрать на услуге "Содержание и ремонт" со среднего дома общей площадью 5000 кв.м? В месяц выходит от 35000 до 50000 рублей (в зависимости от тарифа). Как ты себе представляешь приобретение основных средств, необходимых для работы УК? К примеру, трактор Беларусь со скребком и ковшом стоит примерно 700 тысяч рублей. Для 10-20 домов его уже можно купить - окупаемость 2 года. Но это либо платить всю сумму сразу, или брать в лизинг. Откуда брать средства? С десяти-двадцати разных счетов? Самой не смешно? Даже Новогор не держит персональный расчетный счет для каждого дома, имея лишь лицевые счета, куда разносятся данные о платежах в общую копилку. Этого достаточно, чтобы обладать всей информацией о движении денежных средств по каждому объекту. И для этого не требуется десять бухгалтеров, чтобы отслеживать и считать деньги. Прямая экономия на лицо.

[Лерика"]

А как иначе? Как ты думаешь, сколько в настоящий момент можно собрать на услуге "Содержание и ремонт" со среднего дома общей площадью 5000 кв.м? В месяц выходит от 35000 до 50000 рублей (в зависимости от тарифа)......Прямая экономия на лицо.

 

да, тогда получается, когда я, как жилец, прихожу в свою УК и требую, извините, заменить выгоревшие, из-за поджога сложенного у дворницкой мусора, деревянные двери в подвал, а мне отвечают, что денег нет, потому, что предположим, 12% жильцов дома не платят, меня как жильца вводят в заблуждение? Деньги все-таки есть. Но контролировать их использования, я как жилец не могу.

Изменено 9 января, 2009 пользователем Лерика

[Yana]

кто что слышал о тсж на мира84? симпатичный такой домик стал...

[Гость AK-47]

да, тогда получается, когда я, как жилец, прихожу в свою УК и требую, извините, заменить выгоревшие, из-за поджога сложенного у дворницкой мусора, деревянные двери в подвал, а мне отвечают, что денег нет, потому, что предположим, 12% жильцов дома не платят, меня как жильца вводят в заблуждение? Деньги все-таки есть. Но контролировать их использования, я как жилец не могу.

Ты не можешь контролировать расходование денег в УК ни в любой момент времени, ни по итогам года - это могут контролировать только акционеры. Но ты можешь контролировать он-лайн выполнение работ, предусмотренных договором, потому что УК несут ответственность за их выполнение независимо от количества неплательщиков. И если работа не выполняется, то можно обратиться с письменной претензией как в УК, так и в УГХ администрации города. Там отмаз про 12% неплательщиков не прокатит. В любом случае, любая претензия - это монета в копилку, особенно неудовлетворенная. Накопится ворох бумажных претензий, с ним можно организовывать внеочередное собрание собственников жилья и решать вопрос о расторжении договора с текущей УК и выбором другой УК.

 

ЗЫ. В ТСЖ ты можешь контролировать расходование денег. Но не он-лайн, а пост-фактум - на общем собрании собственников жилья, когда председатель составит отчет для каждого собственника, куда и сколько потрачено из собранных средств. Но претензионная работа по отношению к невыполняемым работам должна быть такая же, как и в случае с УК.

[Гость AK-47]

Кстати, важное сообщение. Сегодня был на совещании руководителей управляющих компаний и ТСЖ города Березники с тов.Лебедевым (зам.главы). На этом совещании было услышано, что город Березники может не попасть под 185 постновление о финансировании капитальных ремонтов. Причина - до конца марта 2009 года необходимо зарегистрировать более 125 ТСЖ. На сегодняшний день их в Березниках считанные единицы.

[Hulig@n]

Не надо путать лицевые счета с расчетными. Лицевой счет - это лишь запись в журнале (электронном или бумажном). По каждому дому такой журал ведется. Для внутреннего пользования.

 

В этом то мне кажется и минус. Поступления и расходы по расчетникам ведет банк. т.е. УК либо ТСЖ не могут в одностороннем порядке "исказить" такие данные.

 

А вот "лицевой счет" по большому счету фикция, упрощающая работу бухгалетра.

 

Говоря про отдельные расчетные счета я упомянул, что это будет эффеткивно когда дома большие, а не на те которые по 6 квартир.

 

Обслуживать бухгалетру предположим не 2 а 3 счета не на много сложнее.

 

При этом, для собственников как УК так и квартир в варианте с ТСЖ гораздо удобнее анализировать информацию по своему дому. (жильцы то разные бывают и финики, и бухи и юристы и прочие умники).

 

Ну а упянутый ранее тут новогор тоже имеет немало счетов, и есть разделение между ними, только не по домам ил кварталам, а по группа потребителей, по крайней мере по телефону так говорят.

[Гость AK-47]

В этом то мне кажется и минус. Поступления и расходы по расчетникам ведет банк. т.е. УК либо ТСЖ не могут в одностороннем порядке "исказить" такие данные.

Это важно для ТСЖ. А для УК это не важно. Никто, кроме директора и собственников этой компании не может знать финансовые показатели фирмы. Это коммерческая тайна.

 

А вот "лицевой счет" по большому счету фикция, упрощающая работу бухгалетра.

Для большой компании - это выход, позволяющий не увеличивать затраты на обслуживание.

 

Говоря про отдельные расчетные счета я упомянул, что это будет эффеткивно когда дома большие, а не на те которые по 6 квартир.

Это имеет смысл, когда домов немного. А когда их много, в расчетных счетах легко запутаться.

 

Обслуживать бухгалетру предположим не 2 а 3 счета не на много сложнее.

А 200-300?

 

При этом, для собственников как УК так и квартир в варианте с ТСЖ гораздо удобнее анализировать информацию по своему дому. (жильцы то разные бывают и финики, и бухи и юристы и прочие умники).

В УК предоставят детализированный отчет по любому дому на основании информации из л/с. На большее собственники жилья могут не надеяться. УК - это частная компания и финансовую информацию раскрывать не обязана никому, кроме налоговых органов и владельцев этой компании.

 

Ну а упянутый ранее тут новогор тоже имеет немало счетов, и есть разделение между ними, только не по домам ил кварталам, а по группа потребителей, по крайней мере по телефону так говорят.

Да, у них 4 р/с, два на физиков (вода, тепло), два на юриков (вода, тепло). И лицевые счета по каждому абоненту.

[Hulig@n]

А 200-300?

 

Чего я сомневаюсь что в березниках есть УК ил ТСЖ, обслуживающие такое количество домов...

 

А на самом деле чего то я от темы отвлекся...

 

Есть вот такой вот вопрос.

 

Насколько легитимны конкурсы, проведенные администрацией города Березники по выбору УК, с нарушением срока, который был для этого устанолвен Москвой ?

 

Пермская модель комфорта уже привезла в березники жителей южных республик для обслуживания домов, как они сделали в перми ? Или Березникам повезло больше и работу получит местное население ?

[Гость AK-47]

Чего я сомневаюсь что в березниках есть УК ил ТСЖ, обслуживающие такое количество домов...

ТСЖ нет, а УК - пожалуйста: Пермская модель комфорта, ЖПЭТ-1, ДЕЗ-2 - у этих по 150-200 домов.

 

Насколько легитимны конкурсы, проведенные администрацией города Березники по выбору УК, с нарушением срока, который был для этого устанолвен Москвой ?

Нарушения не было. Конкурсы проведены на законных основаниях.

 

Пермская модель комфорта уже привезла в березники жителей южных республик для обслуживания домов, как они сделали в перми ? Или Березникам повезло больше и работу получит местное население ?

Не могу знать. Я в ПМК не работаю ;) Но у директора поинтересуюсь. ;) Изменено 17 января, 2009 пользователем AK-47

[Лерика"]

поинтересовались?

[юс ош]

интересно а вариант управляющей или клининговой компании для школ и детских садов кто-нибудь готов рассмотреть??? готовый бизнес за гарантированные, хоть и не большие бюджетные деньги.

Изменено 26 января, 2009 пользователем юс ош

[Лерика"]

интересно а вариант управляющей или клининговой компании для школ и детских садов кто-нибудь готов рассмотреть??? готовый бизнес за гарантированные, хоть и не большие бюджетные деньги.

 

клининг для школ))))

[Гость AK-47]

поинтересовались?

Не было еще удобного случая. Я с ним не корешусь, чтобы видеться каждый день ;)

[Лерика"]

поторопитесь, мало ли чего))))

[Гость AK-47]

интересно а вариант управляющей или клининговой компании для школ и детских садов кто-нибудь готов рассмотреть??? готовый бизнес за гарантированные, хоть и не большие бюджетные деньги.

Вопрос в деньгах. Сколько предложишь, от этого и будем скакать. Нам какая разница, чем заниматься, лишь бы не в убыток.

 

 

поторопитесь, мало ли чего))))

Это исключительно воля случая.

[Лерика"]

Вопрос в деньгах. Сколько предложишь, от этого и будем скакать. Нам какая разница, чем заниматься, лишь бы не в убыток.

 

А что можете сказать об жилфонде старого Усолья? Вообще, со старым жилфондом работать много желающих УК? это выгодно? От государства есть какая-то поддержка по содержанию в порядке старых и разваливающихся домов?

Изменено 26 января, 2009 пользователем Лерика

[Гость AK-47]

Старого - это какого? Самого города Усолье, или Усольского района г.Березники? Если речь про город, то понятия не имею, что там с жилфондом. Если про Усольский район, то там с жилфондом все нормально. Там дома все свежие.