Арендатор и арендодатель

[MariaAleksandrovna]

У меня такой вопрос. Договор на аренду квартиры составлен на 1 год. В договоре прописана ежемесячная сумма арендной платы и в одном из пунктов указано, что размер арендной платы не подлежит изменению без письменного соглашения обоих сторон. Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату до истечения данного договора?И в случае отказа арендатора имеет ли арендодатель право расторгнуть договор?При всем этом договор не заверен. Имеются только подписи обоих сторон.

[vatra man]

1. Без прочтения текста договора Вам этого никто не скажет.

2.Скорее всего, да.

И что значит договор не заверен?

[MariaAleksandrovna]

И что значит договор не заверен?

имеются только подписи обоих сторон.

[vatra man]

Я это и из первого поста понял) Одна из сторон - юрлицо?

[FOX]

а договор ничем особенным не заверяется - это соглашение между физ. лицами, или юр. в лице руководителя (с печатью или без), главное чтобы подписи были обеих сторон.

Не читая договора не возможно сказать какие полномочия он подразумевает у участников соглашения

[Avalon]

В договоре прописана ежемесячная сумма арендной платы и в одном из пунктов указано, что размер арендной платы не подлежит изменению без письменного соглашения обоих сторон. Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату до истечения данного договора?И в случае отказа арендатора имеет ли арендодатель право расторгнуть договор?

если никаких иных условий изменения арендной платы нет, то только по соглашению сторон

условия расторжения обычно однозначно прописываются в договоре (обычно по соглашению сторон и в случае неисполнения договора одной из сторон)

[Патрикеевна]

У меня такой вопрос. Договор на аренду квартиры составлен на 1 год. В договоре прописана ежемесячная сумма арендной платы и в одном из пунктов указано, что размер арендной платы не подлежит изменению без письменного соглашения обоих сторон. Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату до истечения данного договора?И в случае отказа арендатора имеет ли арендодатель право расторгнуть договор?При всем этом договор не заверен. Имеются только подписи обоих сторон.

 

 

Шагаем по порядку:

 

Во-первых, надо определиться, каков Ваш правовой статус? Вы – собственник квартиры? (те есть имеете право собственности на этот объект недвижимости по договору приватизации, либо по договору купли-продажи, либо по договору дарения, либо по договору меня, либо по свидетельству о праве на наследство).

 

Если квартира муниципальная и Вы проживаете там по договору социального найма, то Вы – не собственник, соответственно не имеете по закону право на сдачу в аренду этого объекта недвижимости. Ведь согласно п.2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Если Вы не собственник, то Ваш договор аренды не несёт никаких правовых последствий. (сторона в договоре ненадлежащая, упс…) Соответственно никакого спора по размеру арендной платы и быть то не может…

 

 

Если Вы – собственник квартиры, то идём дальше:

 

 

В силу п.1 ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В силу п.2 ст.288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

То есть вывод: Вы (собственник) имеете право распоряжаться своей собственностью, в том числе имеете право сдать свою квартиру.

 

И что значит договор не заверен?

 

Мне тоже интересно, что имеется ввиду под фразой «договор не заверен»? Договор подписан сторонами, это понятно. («подписан», значит стоят подписи обоих сторон договора и печать в случае, если одна из сторон договора – юридическое лицо).

 

Термин «не заверен» многие употребляют либо в контексте «нотариально не заверен», либо в контексте «не зарегистрирован в Регпалате».

 

Если Вы имели ввиду «нотариально не заверен», так этого и не требуется! Как только ввели в действие Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ, так вообще необходимость нотариального удостоверения сделок к недвижимостью отпала сама собой, с тех пор этим занимается Рег.палата, ныне называемая Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, а у нас в городе в частности - Березниковский отдел Управления Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

 

Если под фразой «не заверен» Вы имели ввиду «не зарегистрирован в Регпалате», то читаем ниже:

 

Извечный пока спорный вопрос, необходимо ли вообще регистрировать в рег.палате договор аренды жилого помещения (квартиры) и как это зависит от срока?

У нас в гражданском законодательстве столько дыр (правовых пробелов и правовых коллизий), что можно умело лавировать, зная их.

Если в законодательстве (кодексах, прочих федеральных законах) пробелы, то чем руководствоваться судам? Для руководства судей есть всяческие обзоры судебной практики, Письма и Постановления Верховного суда РФ, Информационные письма Высшего Арбитражного суда РФ и т.д. и т.п.

Вот, например, по договорам аренды нежилых помещений ясность была внесена ВАСей. Вот цепочка рассуждений ВАСи (так юристы ласково называют Высший Арбитражный Суд))):

 

« Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ можно сказать, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ.»

 

Казалось бы со стороны, можно по аналогии применить это и к жилым помещениям (квартирам), но нет… чёрным по белому дана ситуация с нежилыми помещениями. Расширительного толкования нет. К жилым помещениям это не относится…. До тех пор, пока Вася не настрочит такое же по жилым помещениям.

 

(Но вообще, на практике, знающие люди то подстраховываются, и указывают срок не 1 год, а к примеру с 01 июля 2012г. по 29 июня 2013г. Понятно, да? Один день всё-таки лучше не добрать до 1 года от греха подальше…)

 

Вывод: Договор аренды квартиры, как жилого помещения, не подлежит гос.регистрации в регпалате и срок договора в данном случае роли не играет.

 

Если же квартира была в установленном законом порядке переведена из жилого в нежилое помещение, то при сроке аренды менее года – гос.регистрация не нужна, при сроке 1 год и более – необходима гос.регистрация договора. Если она необходима, а её не будет, то договор считается недействительным и не влечёт никаких правовых последствий. Соответственно никакого спора и по изменению арендной платы быть не может…

 

Согласно п.3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Но!!!…этот пункт нельзя применять при договорах аренды между физическим лицом (собственником жилого помещения) и юридическим лицом, которое берёт в аренду помещение не для того, чтобы там располагать своё предприятие, а для того, чтобы разместить (поселить ) там своего сотрудника, в качестве так сказать «служебного жилья». То есть, при сдаче жилого помещения в аренду юридическому лицу для размещения там его сотрудника либо подрядчика (приглашённого специалиста), не надо переводить помещение из жилого в нежилое.

 

Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату до истечения данного договора?И в случае отказа арендатора имеет ли арендодатель право расторгнуть договор?

 

В силу п.2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

……….

В соответствии с п.3. ст.614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон (заметьте «по соглашению», а не в одностороннем порядке) в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

 

Грузите договор, если хотите 100%-ной ясности.

 

Если у Вас в договоре не прописано, что арендатор имеет право в одностороннем порядке повышать размер арендной платы, то Вы не имеете права повышать его единолично.

Если при том, что не имеете право, но всё же взяли (и без согласия арендатора) повысили аренду, при этом арендатор не согласен (не подписывает доп.соглашение к договору аренды), то по общему правилу Вы не имеете права расторгуть с ним договор до окончания срока договора (опять же если в договоре не прописано иное).

Вобщем, Вы поняли, да? Умные люди Вам тут уже сказали:

 

1. Без прочтения текста договора Вам этого никто не скажет.

 

Не читая договора не возможно сказать какие полномочия он подразумевает у участников соглашения

 

условия расторжения обычно однозначно прописываются в договоре

 

Уважаемая автор вопроса, «незнание закона не освобождает от ответственности». На будущее, поймите, что раз Вы заключаете какой-то долгосрочный договор, имеющий для Вас важное финансовое значение, то с юристом лучше советоваться до заключения договора, то есть до его подписания. А не пост фактум расхлёбывать то, что подписано. Удачи Вам.

[MariaAleksandrovna]

Вы заключаете какой-то долгосрочный договор

Проблема, слава богу, не меня коснулась.. А за ответ спасибо.

 

Тема закрыта