Покупка дачи находящейся в залоге у банка.

[vik]

При осмотре дачи, которую хотим купить, от продавца узнали, что дача приобреталась по ипотеке и еще не выплачена вся сумма. Продавец просит предоплату в сумме долга банку, для получения права собственности(500т.р.). Что-то меня смущает такая процедура, хотя он говорит, что составляется такой преддоговор.Кто что может посоветовать?

[vik]

Будут у вас проблемы .Пусть погасит долг сначала (с вашей помощью под расписку)...

Он так и предлагает, 500т.р. - это погасить его долг. Только как закрепить сделку?

[бася]

Только как закрепить сделку?

к банковскому юристу подойдите-у них схема отработана..

[vik]

к банковскому юристу подойдите-у них схема отработана..

Зачем мне банковский юрист, он что оформляет договоры купли-продажи? Мне не надо переоформлять ипотеку, я плачу наличные. В крайнем случае нужен риэлтор, занимающийся такими сделками, но он не бесплатен.

[Мармеладка]

При осмотре дачи, которую хотим купить, от продавца узнали, что дача приобреталась по ипотеке и еще не выплачена вся сумма. Продавец просит предоплату в сумме долга банку, для получения права собственности(500т.р.). Что-то меня смущает такая процедура, хотя он говорит, что составляется такой преддоговор.Кто что может посоветовать?

это стандартный преддоговор

по которому, согласно закону, если продавец в дальнейшем отказывается от сделки, то возвращает Вам не только задаток, но и неустойку, которую Вы укажете

заключается в а/н или у нотариуса

[бася]

Зачем мне банковский юрист

зря вы думаете что он не при чём-там есть другие схемы.. а если вы хотите по простой схеме-как буд- то денег ему в долг дать..то к нотариусу..

[vik]

зря вы думаете что он не при чём-там есть другие схемы.. а если вы хотите по простой схеме-как буд- то денег ему в долг дать..то к нотариусу..

Я вам и объясняю, я не выкупаю его долги, а передаю ему (по преддоговору) часть суммы. Он гасит долги перед банком, и мы заключаем основной договор с перечислением оставшейся суммы. Где мне нужны услуги банковского юриста?

[Патрикеевна]

Знать, какие существуют способы продать ипотечную недвижимость, все-таки не помешает. Существует как минимум четыре действующих варианта продажи.(а в Вашем случае - покупки)

Способ первый– самостоятельная продажа. Этот способ подразумевает полную прозрачность сделок и обязательное согласие банка-кредитора. Как только получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту, нотариально заключается предварительное соглашение с покупателем. Далее покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца, после получения банком денежных средств продавец получает на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ним задолженности. В указанный в предварительном договоре срок продавец регистрирует снятие обременения в регистрационной палате, переход права собственности на ипотечную недвижимость и договор купли-продажи. Очень важно понимать, что разница между суммой долга и ценой квартиры закладывается в ячейку с определенными условиями доступа – при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи (или свидетельства о собственности на нового владельца), выписки и ЕГРП.

Способ второй – с участием банка. Второй вариант также абсолютно прозрачен и подразумевает не только согласие, но и прямое участие банка в сделке. В процессе продажи банк сопровождает сделку, предоставляя свою ячейку, связываясь с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в ячейку именно банка-кредитора, а разница между ценой продажи и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи. После всех этих манипуляций, банк передает уведомление о погашении кредита в регистрационную палату и передает закладную. Регистрация сделки и переход права собственности происходит так же, как и в первом случае.

Способ третий– продать кредит. Этот способ отличается предметом продажи. В данном случае продавец выставляет на рынок сам ипотечный кредит, а не недвижимость как таковую. Опять подразумевается согласие банка на сделку. В этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит и происходит оформление кредита на него. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя, который принимает обязательство погасить долг перед банком и право собственности на недвижимость. В этом случае обремененная ипотечным кредитом недвижимость остается в залоге у банка. Стоит также отметить, что выкупить кредит может не только частное лицо, но и банк у банка. В народе это называется перекредитованием, а связано с тем, что несколько лет назад ставки по кредитам были много выше. На перекредитование банки идут неохотно, так как не хотят терять клиента.

Способ четвертый – неофициальный. По неофициальным данным, есть еще один способ продать ипотечную недвижимость – найти покупателя, готового погасить кредит досрочно. Однако и тут есть свои подводные камни: во-первых, такого трудно найти, а во-вторых, в этом случае договор по ипотеке должен разрешать досрочное погашение кредита без штрафных санкций. Преимущество такого способа только одно: банк может даже не узнать о сделке, он просто получит свои деньги. Для покупателя потенциального есть риск, что продавец, получив сумму по предварительному договору, передумает продавать недвижимость вообще или этому покупателю в частности...В предварительном договоре купли-продажи можно конечно указать неустойку, которая отрезвит продавца. Но, заключая предварительный договор купли-продажи обременённой ипотекой недвижимости, обе стороны (и покупатель, и продавец) заведомо нарушают законодательство. Продавец не имеет право продавать ипотечную недвижимость без согласия банка, а покупатель её покупать.

 

Вам предложили именно четвёртую схему. Соглашаться или нет - Решать Вам. Но хотя бы поинтересуйтесь у продавца, что ему мешает продать недвижимость с согласия банка? Четвёртый способ - это "рулетка", в которой есть риск. От порядочности людей тут всё зависит. У меня сестра так квартиру продавала. Нормально всё закончилось... Но помните, раз на раз не приходится.

[Katrin]

Надо принести письмо из банка что они согласны на эту сделку)) И все...

[Gh0stD0G]

Надо принести письмо из банка что они согласны на эту сделку)) И все...

Но это если покупатель хочет выплачивать ипотеку :) А он не хочет :)