Покупка земельного участка с домом

[Striker]

Привет всем! Надумали брать земельный участок с постройками и с уже почти не жилым домом (по документам жилой), может кто-то подскажет какие возможны "подводные камни", какой набор документов требовать от продавца и как лучше проводить сделку через нотариуса или это панацея и лишняя трата денег? Пожалуйста важно мнение тех кто сталкивался в недалеком прошлом с этим вопросом. Спасибо.

[Патрикеевна]

Если вы собираетесь продавать или покупать квартиру, комнату, дом или земельный участок, то наверняка перед вами стоит вопрос – обязательно ли участие нотариуса в сделке? Сегодня необязательно нотариально удостоверять сам договор купли-продажи. Однако многие люди «по старинке» считают, что с нотариусом надежнее.

Составляем договор – с нотариусом или без?

Во времена Царя Гороха, что до вступления в силу части 2 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимости подлежал обязательному нотариальному удостоверению. В противном случае договор купли-продажи считался недействительным. СЕЙЧАС НЕТ!!! Сегодня договор купли-продажи жилого помещения должен быть составлен в простой письменной форме, но сделка считается заключенной только с момента государственной регистрации. Стороны сделки составляют единый документ – договор купли-продажи – подписывают его и вместе с другими документами сдают на государственную регистрацию. Регистрационная палата (а не нотариус!) должна зарегистрировать договор купли-продажи жилого помещения и переход права собственности, а точнее, - право собственности покупателя. Таким образом, обращаться за удостоверением договора к нотариусу не нужно. Кстати, регистрационная палата - это народное название уже. По умному она официально называется "Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю" (находится на Ленина,61)

Но если продавец и покупатель договорились, что договор купли-продажи должен быть удостоверен нотариусом, и этот пункт нашел отражение в договоре либо ином соглашении, то тогда нотариальное удостоверение сделки обязательно. Иначе такая сделка считается недействительной. ВЫВОД: не нужен Вам нотариус именно для сделки купли-продажи, и в договоре кули-продажи ни слова про нотариуса тоже не пишите. Привлечение нотариуса для удостоверения договора купли-продажи - это лишняя трата денег! Это законом не запрещается, конечно. (Если у Вас деньги лишние - лучше в какой-нибудь благотворительный фонд их направьте или детский дом).

Если Вы всё-таки по тем или иным причинам обратитесь за удостоверением договора купли-продажи к нотариусу, что он делает? Нотариус обязан проверить личности обратившихся (паспорта), проверить их дееспособность и правоспособность (без справок, просто на глазок), разъяснить им смысл и значение договора (бла-бла-бла). Нотариус также проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (будет спрашивать "Вы точно хотите купить?" и "Вы точно хотите продать?"). При этом проект договора может быть составлен как самим нотариусом, так и быть представленным сторонами. При удостоверении договора купли-продажи нотариус смотрит документы, подтверждающие право собственности продавца на недвижимое имущество.

 

Цена нотариуса за удостоверение договора

Нотариус за свои услуги взимает нотариальный тариф (государственная пошлина) размеры которых установлены Налоговым кодексом РФ и ст. 22.1. Основ законодательства о нотариате.

Но окончательная стоимость будет всегда намного выше, так как помимо нотариального тарифа в цену включается плата за работы правового и технического характера. К данным работам относится составление проекта договора, доверенности, заявления, печать текста и распечатывание документов, прошивание и ксерокопирование документов и т. д.

За эту работу ни Налоговым кодексом, ни Основами о нотариате не предусмотрена уплата государственной пошлины или нотариального тарифа. Поэтому за эти услуги нотариус взимает плату, устанавливаемую исходя из величины собственных затрат. Подчас плата за правовую и техническую работу бывает намного выше, чем сам нотариальный тариф за услугу.

Размер нотариального тарифа за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества ( земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества) составляет:

- до 1 000 000 рублей - 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей;

- от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно - 10 000 рублей плюс 0,75 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;

- свыше 10 000 000 рублей - 77 500 рублей плюс 0,5 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей.

Но помните, что кроме тарифа с Вас сдерут ещё и плату за услуги правового и технического характера за договор купли-продажи (до 7000 руб.)

 

Когда к нотариусу действительно идти нужно?

Законом предусмотрено, что государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора. То есть, продавец и покупатель обязаны лично прийти в регпалату, и подать заявление о регистрации.

А вот если продавец или покупатель не могут лично подать заявление (планируют командировку в день сделки, да просто тупо не хотят стоять в очереди в рег.палате...и т.д.), то вместо них это может сделать уполномоченное доверенное лицо. Но для того чтобы представитель мог выступать от имени представляемого, ему необходимо подтвердить свои полномочия. Таким подтверждением будет являться доверенность, которая в обязательном порядке должна быть нотариально заверенной.

По доверенности можно не только подать и получить документы в регистрационной службе. Если возникнет необходимость, представитель вправе по доверенности приостановить государственную регистрацию на 3 месяца, донести дополнительные документы, получить консультацию по представляемому делу и т.д.

Каждое полномочие должно быть оговорено в доверенности: например, право представлять интересы доверителя в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии и т. д. с правом получать необходимые документы, подавать их на регистрацию, право получать документы после проведенной регистрации, право на приостановление государственной регистрации, право получать сообщения об отказе в регистрации и т. д.

 

Цена доверенности:

За удостоверение доверенности взимается государственная пошлина, размер которой составляет 200 руб. Но не забывайте, что это лишь пошлина за удостоверение доверенности. Помимо пошлины нотариусу необходимо будет оплатить за техническую и правовую работу (составление доверенности, распечатывание документа и т. д.), стоимость этих услуг везде различная.

То есть итоговая стоимость доверенности будет около 1000 руб.

 

Когда еще необходим нотариус?

- если недвижимое имущество принадлежит супругам, то есть является общим имуществом супругов, то для продажи такой недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Как предусмотрено ст. 35 Семейного кодекса РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать об этом;

- если недвижимое имущество находится в долевой собственности, то при продаже доли необходимо соблюсти правило о преимущественной покупке. То есть, прежде всего, нужно предложить выкупить долю другим сособственникам. После этого, выждав 1 месяц, можно продать долю любому лицу. Но совсем не обязательно ждать окончания месячного срока, если другие сособственники отказываются от покупки доли. Свой отказ они могут удостоверить у нотариуса.

Стоимость вышеназванных услуг : нотариальный тариф 500 руб.+ плата за техническую и правовую работу в n-ной сумме...

[ilaidens]

Привет всем! Надумали брать земельный участок с постройками и с уже почти не жилым домом (по документам жилой), может кто-то подскажет какие возможны "подводные камни", какой набор документов требовать от продавца и как лучше проводить сделку через нотариуса или это панацея и лишняя трата денег? Пожалуйста важно мнение тех кто сталкивался в недалеком прошлом с этим вопросом. Спасибо.

Оформляла договоры купли-продажи земельного участка и дома в мае 2013. В первую очередь категорично отказалась заключать договор купли-продажи через генеральную доверенность, но это чисто моя позиция. Исходила из того, что если заинтересован в продаже, то найди время приехать в Березники из Перми.

Основными документами, подтверждающими право собственности на объекты недвижимости, и которые необходимы для заключения договоров купли-продажи, это свидетельства о праве собственности. В моем случае на дом был также кадастровый паспорт. Также обратите внимание на наличие домовой книги, т.к. это является документом, по которому можно отследить регистрацию в доме.

Если участок расположен на территории устоявшейся застройки, где границы участка определены давным-давно поставленными заборами, то наличие межевания участка желательно, но и его отсутствие не так и страшно. В моем случае межевания продавцами не производилось. До покупки несколько раз приезжала на участок, разговаривала с соседями, споров по границам не было, да и сейчас их нет. Но межевать в дальнейшем все же буду делать. Мне, вообще, повезло с соседями, а это для меня немаловажно. Но опять же все индивидуально.

Посмотрите земельный и соседние участки на публичной кадастровой карте http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/, проверьте совпадает ли имеющаяся информация на карте с документами.

Также до покупки я по кадастровым номерам участка и дома (они указаны в свидетельстве) через Управление Росреестра сама для себя заказывала информацию на собственников земельного участка и дома.

Обратила бы внимание на основании каких документов зарегистрировано право собственности, это прописано в свидетельстве о праве - договор купли-продажи, постановление о предоставлении зем.участка, вариантов может быть много, как давно приобрели право собственности. Нужна информация от вас.

Обратила бы внимание на фактическое присоединение дома к электроэнергии, и пусть продавцы возьмут в Пермьэнерго справку об отсутствии задолженности. В идеале попросить предоставить аналогичную справку и от Новогор-Прикамье по воде. Мне до сих пор идут извещения о наличии задолженности на прежнего собственника, но меня это не напрягает, так как долги остаются за человеком, а не за собственностью, если иное не прописано в договоре. Все не доходят руки уведомить Новогор о смене собственника. В моем случае с были проблемы с подключением электроэнергии, но и это было решено, при этом я не заплатила ни рубля.

Как написали выше регистрация договоров купли-продажи с оформлением у нотариуса необязательна.

Про риэлторов. Мои продавцы продавали и землю и дом через них. По моему мнению абсолютно бесполезная прослойка. Договоры купли-продажи я полностью переделывала сама, по их вине была приостановлена регистрация сделки, продавцы один раз просидели в Росреестре несколько часов, ну и так по мелочи. Учитывая, что два продавца проживают в Перми, обстановка была немного нервная. За что они получили 50 тыс. рублей от продавцов я так и не поняла. Если хотите, могу выложить свои договоры. Но у меня была одна особенность, я оплатила имущество только после регистрации моего права собственности в Росреестре на дом, то есть сделка у меня была с обременением, которое было снято после оплаты, по земле оплата тоже была произведена после регистрации права собственности через банк, но без обременения. Все эти условия были прописаны в договорах.

Вообще, ситуации могут быть разные, нужна более детальная информация.

[Патрикеевна]

Если хотите, могу выложить свои договоры. Но у меня была одна особенность, я оплатила имущество только после регистрации моего права собственности в Росреестре на дом, то есть сделка у меня была с обременением, которое было снято после оплаты, по земле оплата тоже была произведена после регистрации права собственности через банк, но без обременения.

Выложите Ваши договоры (без Ваших персональных данных). Если не автору этой темы, то кому-то они могут очень пригодиться.

 

Про риэлторов. По моему мнению абсолютно бесполезная прослойка.

Это точно... Очень давно действовало ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 23.11.96 N 1407 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ЛИЦЕНЗИРОВАНИИ РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ". Но Указ Президента РФ, в соответствии с которым отменено обязательное лицензирование риэлторской деятельности, был подписан 8 августа 2001 года. И вот уже больше 12 лет риэлтором могут заделаться все, кому не лень, зачастую, даже не обладая элементарными правовыми знаниями в сфере сделок с недвижимостью. Но у нас народу легче думать, что кто-то их обезопасит от подводных камней... Ну не делают риелторы проверку "чистоты сделки", они тут люди заинтересованные, им бы побыстрее свой процент получить. А дальше, если возникают трудности - это Ваша головная боль. Надейтесь только на себя! Либо обращайтесь за консультацией к независимому юристу, который напрямую не заинтересован в сделке.

[ilaidens]

Договоры купли-продажи земельного участка и дома. Может кому-то поможет. На стиль оформления не обращайте внимание, это результаты труда риелтора.

договор купли-продажи дома с обременением.doc

договор купли-продажи земельного участка без обременения.doc

[Rimmasik]

Тоже чиркну пару строк. Мы покупали участок летом 2013 у непосредственного владельца, к нотариусу не ходили. В агенство недвижимости обратились только для составления корректного договора купли-продажи ( стоит 500 рублей). Далее совместно со старыми владельцами сдали документы в рег. палату, и через некоторое время получили свидетельство (также нам были переданы все имеющиеся документы на участок - кадастровый паспорт и т.д.) Про межевание верно сказано, желательно чтоб было сделано, но это не часто встречается, и не критично.

[R0LF]

Если участок расположен на территории устоявшейся застройки, где границы участка определены давным-давно поставленными заборами, то наличие межевания участка желательно, но и его отсутствие не так и страшно. В моем случае межевания продавцами не производилось. До покупки несколько раз приезжала на участок, разговаривала с соседями, споров по границам не было, да и сейчас их нет. Но межевать в дальнейшем все же буду делать.

Про межевание верно сказано, желательно чтоб было сделано, но это не часто встречается, и не критично.

 

Да, сразу видно, люди с межеванием не сталкивались.

Вот у меня четыре соседа, я первым решил оформить участок в собственность. Начал это делать летом 2011, документы получил только этим летом. Сколько убил сил и нервов, вспомнить страшно. И это еще хорошо, что отношения с соседями более-менее нормальные. Некоторым приходится судиться.

Забудьте про публичный кадастровой план. В моем случае участок, после межевания, оказался меньше. На вопрос "ПОЧЕМУ", получил ответ, что если участок не размежеван, то границы его примерные и размер участка ориентировочный.

А ТС надо понимать, что в первую очередь он покупает недвижимость (дом), а уж участок, как говорится, "прилагается к дому". Соответственно, помимо всяких домовых книг, свидетельств, надо посмотреть тех.паспорт строения. Когда он был оформлен. Если позже чем пять лет назад (а скорей всего так и есть, если дом "почти не жилой"), то нужно делать свежий.

[ilaidens]

В моем случае участок, после межевания, оказался меньше. На вопрос "ПОЧЕМУ", получил ответ, что если участок не размежеван, то границы его примерные и размер участка ориентировочный.

Не спорю, что после межевания размер участок может оказаться как меньше, так и больше в границах установленной погрешности. Мы, например, перед покупкой еще и рулеткой измерили все стороны участка, размеры почти совпали с имеющимися тех.документами. Ведь межевание для того и проводят, чтобы определить конкретные границы и размер.

надо посмотреть тех.паспорт строения. Когда он был оформлен. Если позже чем пять лет назад (а скорей всего так и есть, если дом "почти не жилой"), то нужно делать свежий.

Но тех.паспорт, вроде бы, не является обязательным документом для заключения договора купли-продажи.